Банк России принял решение о повышении ключевой ставки на 2 п.п. до 15% годовых, при этом прогноз ЦБ не исключает еще одно повышение ставки на 1 п.п. на следующем очередном заседании 15 декабря, чтобы приблизить уровень инфляции к целевым значениям. Сейчас ставки в разных банках по стандартным ипотечным программам составляют 15,6-17%, по льготной ипотеке — 8%, по семейной — 6%. Участники рынка выразили опасения о вероятном повышении ставок по господдержке и семейной ипотеке до 10% и 8% соответственно. Несмотря на то, что информацию оперативно опровергли в Минфине РФ, повышение ставок по ходовым социальным ипотечным программам, по мнению экспертов «Жилфонда», выглядит логичным шагом.
В октябре 2023 года, по данным «Жилфонда», средний ипотечный кредит на новостройку в России составил 5 млн руб. При сроке кредита 25 лет ежемесячный платеж по стандартной программе со ставкой 15% составляет порядка 64 тыс. руб, по льготной ипотеке со ставкой 8% — 38,5 тыс. руб. Таким образом, субсидирование ставки обойдется бюджету в 7,5 млн за каждый такой кредит, а каждый выданный рубль кредита по господдержке при текущей ставке ЦБ обходится в 1,5 рубля. Дисбаланс налицо и рынок недвижимости действительно находится в ожидании новых мер по ужесточению денежно-кредитной политики, считает Александр Чернокульский:
— Повышение ставок по ходовым социальным ипотечным программам — логичный шаг, тем более на фоне новостей о дефиците финансирования субсидируемых программ, на которые нужно теперь направлять дополнительный бюджет, — комментирует Александр Чернокульский. — Так, 9 ноября в Правительстве подписали распоряжение, согласно которому Минфину выделяются бюджетные ассигнования на ипотеку с господдержкой в размере 95 млрд рублей. При этом средства выделяются не на новые кредиты, а на дополнительное финансирование разницы в ставках для банков по кредитам, выданных на прежних условиях. На мой взгляд, достаточно несправедливо финансировать разницу, возникшую из-за повышения ключевой ставки, за счёт всех налогоплательщиков в то время, как некоторые пользуются субсидиями, чтобы заработать на покупке недвижимости. Напомню, что ещё в октябре в ЦБ выражали обеспокоенность трендом, что россияне, которые планируют покупку жилья, собственные средства размещают на краткосрочные вклады, которые стали более выгодными за счет повышения ключевой ставки, и при этом берут льготную ипотеку.
Однако несмотря на то, что повышение ставок выглядит закономерным шагом, по мнению экспертов «Жилфонда», новости об этом возникают отчасти потому, что тревожное состояние рынка дополнительно стимулирует спрос на ипотеку в моменте: людям проще согласиться на текущие условия, если они понимают, что ставки могут быть еще выше. В августе-октябре 2023 года на рынке наблюдался ажиотажный спрос, период стал рекордным по объему выданных ипотечных кредитов. И во многом именно на фоне ожидания ужесточений кредитно-денежной политики и потока тревожных новостей на эту тему. Поэтому сейчас некоторые игроки рынка могут этой ситуацией манипулировать, отмечает Александр Чернокульский.
— Недвижимость остается одним из самых стабильных материальных активов, а опасения ужесточения кредитных условий понятны, поскольку повышение ставки даже на 1% увеличивает ежемесячный платеж по кредиту в среднем на 8%, а на 2% — на 15%, — комментирует Александр Чернокульский. — Однако мы рекомендуем принимать решения о покупке жилья взвешенно и просчитывать разные варианты развития событий, важно прежде всего корректно оценивать свои финансовые возможности.
Текст: Екатерина Багрова
