Конец лета на рынке недвижимости столицы охарактеризовался некоторым оживлением. Вполне возможно, что этому способствовало снижение ключевой ставки ЦБ. Люди, видя тренд на ее дальнейшее понижение, стали больше задумываться о ипотеке и стали активнее смотреть квартиры. О том, что ждет рынок осенью, рассказал генеральный директор агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов.
Вячеслав Шеянов: Да, мы тоже почувствовали некоторое оживление рынка недвижимости. Но очень осторожное и незначительное.
Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН: С ипотекой стало получше?
В. Ш.: Нет, не стало. Хоть ставку ЦБ и понизил, но все равно она является еще заградительной и не служит для того, чтобы на нее люди ориентировались. Другое дело, что понижение ставки это вектор, сигнал, что ставка и дальше пойдет вниз и, как минимум, люди будут думать о рефинансировании в будущем. Правда, пока рановато ожидать ипотечных сделок при такой ставке. Но при понижении в будущем интерес к ипотеке возрастет. Но заявку они уже могут подавать, все равно она долго рассматривается. Более того, с понижением ставок по депозитам люди стали думать, а куда деньги поместить. Кто-то в валюту хочет вложиться. Но на сегодня это действие ненадежное. Не самое перспективное. Поэтому те, у кого срок вклада заканчивается, стали все больше поглядывать на рынок недвижимости. Вот активность и возросла. Можно сказать, что рынок выходит из ступора.
В. В.: Аналитики рынка недвижимости, да и часть риэлторов говорят о том, что в октябре цены могут чуть подняться на 4-5%, так ли это?
В. Ш.: Я прогноз делать не буду. Но для того, чтобы цены пошли вверх, нужна экономическая составляющая. Так сказать фундамент. От чего подниматься. И я сегодня перспектив увеличения цен не вижу. Даже при понижении до конца года ставки по ипотеке до 14 % массово покупателей не предвидится. Поэтому, скорее всего цены будут стоять на месте. Другое дело, что цены в новостройках чуть не на 20% отличаются от цен вторичного рынка. И это многих людей подталкивает к покупке жилья на «вторичке».
В. В.: Выходит, застройщики никак не хотят снижать цены и у них, видимо, есть запас прочности, который они накопили за период льготной ипотеки?
В. Ш.: Есть. Но кроме субъективных причин есть и объективные. Цены же на стройматериалы тоже растут. Дорожает транспорт, электроэнергия, горючее, а рабочие требуют повышения заработной платы. Но у них же много непроданных квартир, которые висят на них балластом, которые требуют затрат на обслуживание и все непросто. Но застройщики потихоньку, делая порой хорошие скидки, продают по одной-две квартиры, чтобы закрыть какие-то дыры. К примеру, выплачивать ту же зарплату….
В. В.: Вячеслав Анатольевич, а те ждуны, которые внимательно следили за рынком и ждали изменений на нем, приняли какое-то решение?
В. Ш.: Думаю, да. Ждуны — это как раз в основном люди, кто деньги размещал на депозитах. И вот они видят, что ставки по вкладам понижаются, что сегодня выгоднее купить квартиру, чем держать деньги на депозитах. Надеюсь, что в скором времени они начнут постепенно выходить на рынок. Именно постепенно, потому как не у всех же сразу закончится срок депозита. В прессе начинают раздувать миф о том, что как только люди выйдут из депозитов и хлынут на рынок, так и цены на квартиры пойдут вверх, но такого не будет. Спрос действительно увеличится, но, как я говорил выше, люди на рынок выйдут не одномоментно, будет их постепенное вливание, поэтому на цены такой выход существенного влияния не окажет.
В. В.: Недавно прочитал, что 80% на рынке жилья – это балласт. Мол, в обороте участвуют только 20%. Это так?
В. Ш.: Но это было всегда. Не берусь судить за точную цифру, но такое было и раньше. Почему? Да потому что продавец, выставляя квартиру на продажу, всегда завышает ее цену. Она же для него самая лучшая. Вот они и висят в рекламе. А квартиры, цены которых соответствуют рынку, и которые привлекательны для покупателя, уходят с рынка быстро. У любого объекта недвижимости есть цена, за которую его готовы купить. И при условии ее завышения, его не покупают. Тут не играет роли ликвидная квартира или нет. Ликвидная — это та квартира, которая выставлена в рекламу по своей рыночной цене. И здесь нет прямой зависимости от качества и локации. Главное все же цена. И это уже прерогатива покупателя. Готов ли он покупать за такую цену именно этот объект. Продавцы часто ориентируются на цену, которая стоит в рекламе на подобные объекты. Вот и выставляют свою примерно в том же диапазоне. Но в рекламе стоит не продажная цена, и здесь всегда срабатывает чувство порядочного эгоизма. С одной стороны, моя квартира лучше, а с другой, всегда хотелось бы получить максимальную выгоду. И логика проста: поставлю подороже, придет покупатель и я дам ему скидку. Но это, к сожалению, не работает…
В. В.: Квартир сейчас на рынке много и покупатели смотрят те, которые им подходят по деньгам?
В. Ш.: Конечно. Смотрят, в первую очередь, квартиры по адекватной цене. Покупателей-то пока мало. Выбор у них есть. Может стоит
смотреть и на чуть завышенные цены. Если человек хочет максимально эффективно продать квартиру, то ему нужно обращаться к специалисту. Они могут анализировать ту информацию, которая к ним поступает. Нельзя слепо доверять сведениям, которые выкладывают агрегаторы. Они преследуют свои цели и у них есть свой интерес. Самый хороший совет, как продавцам, так и покупателям — обращаться к профессионалам, которые понимают и знают, как работает рынок и всегда помогут своему клиенту. Продавцу правильно выставить стоимость квартиры в рекламу, а покупателю, изучив историю нахождения квартиры на рынке, правильно провести торги.
В. В.: Сегодня больше упрямства проявляют продавцы. Скажите, а на что они надеются? На то, что осенью цены пойдут вверх?
В. Ш.: На то, что придет уникальный покупатель, которому нужна именно эта квартира. И купит ее за любые деньги. Но думать так наивно. Если через 2-3 недели после выхода квартиры в рекламе такой покупатель не появился, то и ждать его, не меняя условия продажи, нет смысла. Потому как обычно покупатели отслеживают и сами ситуацию в нужном им районе, что появляется на рынке и по какой цене.
Но на конкретный дом мы с покупателем договор заключать не будем. Район — да. Но и то на короткий срок. А месяцами или годами (а поймать квартиру в конкретном доме очень непросто) мы отслеживать не будем.
В. В.: Но вернемся к ценам. Все же есть на рынке дешевые квартиры. Правда, снизу мелким почерком следует приписка, что квартира продается с аукциона. Как вы к этому относитесь?
В. Ш.: Мы не участвуем в аукционах и клиентам этого делать не советуем. Такие квартиры имеют под собой негативную историю. Их нужно тщательно проверять. Как правило, там могут быть прописанные люди, долги по коммуналке, нарушения при приватизации. Так что без риэлтора покупать квартиры с аукциона, даже если ее продает правительство Москвы, я бы не советовал.
ТЕКСТ: Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
ФОТО: автора
